黄杉木店地块最近可太火了。

两个项目官宣了项目案名，中建智地南地块为紫京宸园；

越秀+金茂北地块案名为璞樾。

到现在，虽然没有产品的官宣信息，但是基本也都露的差不多了。

大家应该知道，朝阳今年供地，以及今年拟供地计划里的库存其实还不少，而且里面位置好的盘不在少数。

但是实地踩了几次地块，我还是觉得这块地各方面都有不可替代性。

这是一篇具体产品信息面世之前，比较全面的测评稿件，包括对区域、板块、项目的看法，以及踩盘实际情况、价格讨论和一些产品消息。

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区域环境成熟，且可升级

朝阳平地起高楼的地方比较多，现状成熟属于区域里的稀缺属性了。

只能说，一般比较成熟的区域，都会有新旧碰撞的问题。比如说目前的黄杉木店吧，就是既有大悦城的繁华，也有城中村改造的痕迹。

但是黄杉木店的两块地环境是真的不错，城市界面开阔，四周几乎无视野遮挡。

距离青年路地铁站约900m，地块西侧、南侧各一处公交站；

西侧星河湾公园、儿童主题公园；中建智地西南角，富华家园西侧有处8.42万方的公园绿地；东侧为平房公园。三面绿地环绕。

地块本身，较为方正，便于排布大面宽户型。

而且，它是朝青板块10年以来唯一的住宅用地，积累了大量置换客户。

在十年里，朝青板块供应断档，标杆豪宅星河湾200平以上为主；而华纺易城等小区主力户型在120平以下。

120-200平产品，朝青区域挂牌不过354套。区域改善客想换房都找不到合适标的。

还有朝阳大悦城的烟火气和星河湾奠定的高端基底，这不就是做豪宅的好苗子吗？

这两个项目入市之后，朝青买房人就不用为了追求品质置换出走了。

再参考望京的发展轨迹，一个高品质住宅项目往往能带动周边环境的升级，一方面是生活方式升级，两个开发商的能力自然不必多说；

一方面是区域升级，提升城市界面，填补公共服务空白。

而且，北京璞樾地块北侧、东侧各有一处空地，东侧空地已经平整，未来可能成为一片豪宅生态。

两个项目户型和总价

细数朝阳今年的新项目：

酒仙桥北京宸园清盘了，万吉玖序168平起步-372平，总价约1800-5000w；

小红门时光之境105-155平，总价840-1240万；

十八里店隅东序127-193平，总价900-1600万、朝阳one总价750-1600万；

以及三间房两个项目金茂满曜、朝观天珺，总价约900-1300万。

这个时候会发现，这两个项目刚好切中了朝青买房人的需求点。

璞樾户型面积150-247平，一共9栋住宅楼，420套房，带2500平会所。

151 平户型占比约 30%，187 平户型占比近 28%，194 平户型占比 23%，225 平与 247 平户型各占 10% 。层高在 3.15 - 3.3 米之间。

紫京宸园户型面积其实跟北京璞樾是基本错开的，仅150-145平和少量200平以上户型存在竞争关系。

面积跨度比较大，125/145/168/230/270平，据说顶层还有400平超大平墅。共12栋住宅楼，约840套房。

两个项目，总价段主力在1500万-1800万。

刚好是朝阳区域的供应面积、总价短板。

地块环境

区域环境好归好，但这两块地确实有些客观的抗性。

一个就是大家讨论比较多的高压线。

璞樾的北侧、东侧邻高压线；

紫京宸园东南角有一处高压线变电站。

一般来说，高压线变电站是不产生辐射的，周围只存在工频电磁场，对人体影响微乎其微。

但即便没有科学依据，还是有普遍共识，担心会对健康有影响，所以两个项目挨着高压线一侧，户型都做到最小。

尤其紫京宸园，做到130平，以10万/平计算，直接把总价门槛再下调150万。

一个是噪音问题。

璞樾东北角有处现状空地，规划公交车首末站，东南角为规划的托幼用地，可能有噪音影响；

中建智地南侧朝阳北路和西南角有处加油站。

开发商大概率会上四玻三腔或者五玻窗。

除了地块周边的硬性不利因素，两块地的差距微乎其微。

pk的落点就在的产品上。

产品信息

几家开发商的实力都比较强，就看能不能做出惊艳感。

外立面，两地块风格不一致，但用料都很舍得，为石材+玻璃幕+陶板；

璞樾偏现代，从名字上也看得出来，会是两家开发商顶尖产品的集大成者，金茂璞系，和越秀的樾系，当然不会少了金茂的科技系统的加持。

室内装修大量使用石材，小户型博士，大户型全套嘉格纳最新的厨具，装标对标海淀10万+/平的豪宅香山樾。

做了有高差的折叠式园林，园林为金茂璞逸丰宜plus版，造价超 4000 元 /㎡。前段时间去踩了金茂璞逸丰宜，可太美了。

紫京宸园是宋风大宅，外立面也是中式风格，装标会超越目前酒仙桥的项目标准，会个性化定制、提供多版精装方案，空中平墅可以私人订制。

会所约3200平，比北地块还要大，业态、功能可能比璞樾更丰富些。中式园林，会非常震撼。

地块中规划一处街坊路，他们将这条街坊路东移，保证了楼王的独立性和景观完整。如果设计得当，很可能会是神来之笔，比如金茂满曜。

从流出的规划图来看

1，街坊路连接人行出入口，可能直接成为社区人行步道的一部分；

2，如果叠加景观路径，两侧乔木+水景铺垫，会成为一个独特的季节景观廊道，打卡出片点。

关于两个项目的价格

3个月前，几家开发商126亿联手拿下黄杉木店地块，楼面价约5.45万/平。

目前透露出的信息，璞樾单价约10万+/平，紫京宸园单价9万+/平，金茂会上科技系统，两个项目装标都很高。

价格合理度可以用同在东四环的酒仙桥两个项目做个标的。

去年中建智地拿下北京宸园时，楼面价要6.6万/平，成交均价10.9万/平；万吉玖序楼面价为6.42万/平，成交均价11.4万/平。

项目旁，最高挂牌均价星河湾朗园、畅园都在9万+/平。

个人觉得，目前透露的价格是合适的。

且两个新项目户型的广度，给了一批改善客上车的可能。

项目开放信息

璞樾已经开放临时展厅，地点在朝阳门外大街瑰丽酒店，预计7月底公布户型图，8月16日开放正式售楼处，9月开盘。

紫京宸园依旧在北京宸园售楼处，跟万吉玖序打擂台，预计7月底完成，9月初开盘。

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